はじめに～戸建賃貸住宅という堅実な選択～

不動産投資の手法として「戸建賃貸経営」は、長期にわたって安定した収益を見込める堅実なスタイルとして注目されています。

特に、東京都・大阪府・愛知県（名古屋市）などの三大都市圏と比べ、地方の政令指定都市である新潟市のような地域では、コストやニーズ、市場競争の面で大きな優位性があるとされています。

まずは、なぜ今「戸建賃貸」が注目されているのか、その背景を見ていきましょう。
戸建賃貸住宅には、アパートでは満たせない確かな入居者ニーズの存在があるのです。

　アパートとの明確な差別化
　戸建賃貸の強みは、集合住宅にはない「生活の自由さ」と「ゆとり」を提供できる点にあります。
　・騒音問題からの解放・・・子どもの足音や生活音を気にせず、のびのび暮らせる
　・プライベート空間の確保・・・庭で家庭菜園やBBQ、夏には子ども用プール等
　・車社会への対応・・・駐車場スペースが確保しやすい
　・多様なライフスタイルに対応・・・ペット可物件として対応しやすい

こうした価値は、特に子育て世帯にとって非常に魅力的です。
子育て世帯は、一度入居すると長期的に住み続ける傾向が強いため、結果として、空室リスクが抑えられ、安定した収益につながります。

本記事では、新潟市に焦点を当て、「なぜこの地域で戸建賃貸住宅が有利なのか」について、三大都市との比較を交えながら詳しく解説していきます。

 

新潟市で戸建賃貸住宅経営が有利な理由

初期費用を抑えやすい

新潟市は県庁所在地でありながら、地価は三大都市圏と比べて格段に抑えられています。
近年の建設費の高騰は全国共通の傾向ですが、新潟市では、土地と建物を合わせて約2,000万円前後での戸建投資も可能であり、高利回りの実現に直結します。
例えば、東京都23区では土地だけで4,000万円を超えることもありますが、新潟市では土地＋建物でその半額程度の水準が現実的です。

 

ファミリー層からの需要

新潟市は車社会であり、庭付き・駐車場2台完備の戸建はファミリー層にとって理想的な住まいです。
特に中央区・江南区・西区は生活利便性が高く、子育て支援も充実しており、ファミリー層から高い人気を集めています。
先に述べた、生活音からの解放、家庭菜園やペット飼育などが可能な環境が、アパートにはない「生活の質」を提供し、結果として長期入居＝安定収益へとつながるのです。

 

柔軟性のある出口戦略

三大都市圏と比べ、土地・住宅価格が安いため、実需層（マイホームを探しているファミリー層）への売却がより現実的です。
これにより、「貸す」「売る」「譲る」と、多様な出口戦略を設計できます。
また、将来は相続資産や自己居住用として活用する選択肢も考慮に入れられます。

 

競合が少なく差別化がしやすい

アパート・マンションの供給は多い一方、戸建賃貸住宅の供給はまだ少ないのが現状です。
「ペット可」「高防犯仕様」「趣味スペースの充実」など、競合物件との差別化がしやすいため、選ばれる物件づくりが可能です。

 

子育て支援など自治体政策が充実

新潟市は、子育て支援や住環境向上に関する行政の取り組みが充実しており、安心して子育てできる地域として全国的にも評価されています。こうした取り組みが安定的な入居需要の土台になっています。

 

新潟市だからこそ注意すべきリスクと対策

いくら優れた立地であっても、新潟市ならではの地域特性に起因するリスクは無視できません。
ここでは、新潟市だからこそ注意すべきリスクと、それぞれに対する実践的な対策を紹介します。

人口減少と賃料下落のリスク

新潟市は、中央区の大部分や西区・東区の一部など、中心部では一定の人口を保っていますが、全体としては人口減少傾向にあります。
現在、高い賃料・入居率を維持していても、10年後も同様の状況が続くとは限りません。

▶対策
長期的な視点に立ち、将来にわたって「住みたい」と思われ続ける物件にすることが大切です。
具体的には、人気学区に近いエリアや、生活利便施設が充実した地域など、家族層にとって魅力的な立地を選定。
また、収支計画を策定する際には、将来的な賃料下落のリスクを考慮し、保守的な設定を行うことが賢明です。

賃貸ニーズが限定されがち

都市部と比較して、新潟市における戸建賃貸住宅の賃貸ニーズは、単身者や高齢者向けよりもファミリー層に集中する傾向があります。
このマーケットの幅の狭さは、空室リスクを高める要因にもなり得ます。

▶対策
入居者ターゲットをより具体的に設定し、その層のニーズに応える設備や間取りを導入することが重要です。
例えば、ターゲットを「共働き夫婦＋小学生の子ども2人」など具体的に設定し、のライフスタイルに合った設備（例：食洗機、宅配ボックス、書斎スペース、十分な収納スペース）を設けることで、競合物件との差別化を図ります。

雪害・塩害による劣化リスク

新潟市内陸部は積雪量が多く、冬期間の除雪作業や凍結による建物の損傷が懸念されます。
一方、沿岸部は塩害の影響を受けやすく、外壁や屋根などの建物の劣化が進行しやすいという特性があります。

▶対策
購入前には必ず建物調査（インスペクション）を実施することをお勧めします。
これにより、既存の不具合や将来的な修繕が必要となる可能性のある箇所を把握し、修繕費をしっかりと見込んだ予算計画を立てることができます。

売却先が限られる可能性

将来的に物件を売却したくなった場合、再販市場の規模が都市圏に比べて限定的であるため、思うような価格で売れない可能性もあります。
特に、戸建賃貸住宅はアパートやマンションと比較して供給数が少なく、流動性が低い傾向にあるため、買い手を見つけるのに時間がかかることも考えられます。

▶対策
物件の設計段階から、将来的に「実需層（実際に住むことを目的とした購入者）」にも選ばれるような設計・立地・仕様を意識することが重要です。長期保有を前提にした安定収益型の事業設計を検討し、出口戦略を明確にしておくことが賢明です。

管理体制の構築が難しいケースも

戸建賃貸住宅は、物件が広範囲に点在しがちであるため、一括管理が難しく、管理の効率が低下する可能性があります。
加えて、地方では対応できる不動産管理会社の数が限られている場合もあり、迅速な対応やきめ細やかな管理が難しいケースも考えられます。
入居者からのクレーム対応や修繕手配に時間がかかると、入居者満足度の低下や空室率の上昇につながる恐れもあります。

▶対策
FC加盟店を中心とした「強い」管理会社と連携し、広範囲にわたる物件の管理を任せられる体制を整えることが有効です。加えて、スマートロックやスマートホームデバイスといったIoT技術を導入することで、鍵の受け渡しや設備の遠隔監視が可能になり、管理業務の省力化・効率化を図ることができます。

 

成功の鍵を握る3つの原則

戸建賃貸経営を成功させるためには、以下の3つの原則を深く理解し、実践することが不可欠です。
これらの原則は、リスクを最小限に抑えつつ、持続的な収益を確保するための羅針盤となるでしょう。

1.現実的な利回り設定
戸建賃貸経営において、表面利回りだけで投資判断を下すのは危険です。
賃料下落リスクや空室リスクだけでなく、修繕費・維持管理費・税金・保険料などを考慮する必要があります。

2.地域特性の理解と反映
新潟市の特性を深く理解し、物件設計に反映させることが成功の鍵となります。
新潟市は、「ファミリー志向」が強い、積雪量が多い、車社会などといった特性があります。
それらを設計や設備に落とし込むことで、入居者のニーズに合致した魅力的な物件を提供し、高い入居率を維持することができます。

3.出口戦略の柔軟性を持つ
将来的な「出口戦略」を事前に検討しておくことが非常に重要です。
経営状況の変化やライフスタイルの変化に応じて、柔軟な選択肢を持てるように計画を立てておくべきでしょう。
長期的に価値が保てる住宅設計を行うことで、将来の選択肢を広げ、安心して戸建賃貸住宅経営に取り組むことができます。

 

 

迷った際は、ぜひ当社へご相談ください。実際の成功事例・失敗事例をもとに、あなたの状況に合わせた最適な投資戦略をご提案します。

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